Il contratto d’appalto // Contrato de Obra y Servicio

L’Appalto è un contratto per cui l’appaltatore si obliga a compiere un’opera e il committente a pagare un prezzo.

Il concetto “opera” non significa solo la produzione di una cosa nuova, ma anche la modifica o la riparazione di una cosa esistente.

Nel contratto d’acquisto si compera una cosa finita, mentre nel contratto d’appalto si acquista una cosa futura, finita secondo le diretive del commitente.

Il trasferimiento di utili i rischi al commitente avviene, a differenza del contratto di vendita, solo con la consegna.

Obblighi e diritti dell’appaltatore

•         L’appaltatore in generale è responsabile come il lavoratore nel contratto di lavoro.
•         Se l’appaltatore fornisce il materiale, è responsabile verso il committente ed è tenuto alla garanzia come il venditore nel contratto di vendita. L’obbligo di garanzia per i difetti di una cosa mobile è di 1 anno, per difetti di un fabbricato di 5 anni.
•         L’imprenditore (produttore) per legge ha come garanzia per il suo credito un diritto di ritenzione sulla cosa mobile prodotta o riparata.

Obblighi del committente

•         Il commitente deve pagare il prezzo all’atto della consegna dell’opera, salvo patto contrario.
•         Il prezzo può essere determinato in modo fisso, a corpo. In questo caso l’appaltatore può pretendere solo quell’importo, senza nessun aumento. Oppure si può stablire in base a un preventivo. Per un preventivo approssimativo, una differenza del 10% deve essere tollerata.
•         Fino a quando l’opera non sia compiuta il commitente può sempre recedere dal contratto pagando il lavoro già fatto e il risarcimento dei danni.

Garanzie per difetti

Il commitente deve verificare l’opera non appena lo consente l’ordinario corso degli affari. Se l’opera è difettosa il commitente può:

•         Rifutare l’opera
•         E domandare eventualmente un risarcimento dei danni
•         Pretendere una riduzione di prezzo
•         Pretendere la riparazione gratuita

La prescrizione per i difetti è analoga a quella del contratto di vendita (1 anno) cinque per immobiliare.

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El contrato de obra y servicio en el derecho suizo

El contrato de obra y servicio es un contrato por el cual el contratista se compromete de hacer un trabajo y obliga al cliente a pagar un precio.

El "trabajo" no significa sólo la producción de algo nuevo, sino también la modificación o reparación de una cosa existente.

En el contrato de compra se compra una cosa terminada, mientras que en el contrato de obra y servicio se compra de una cosa futura, terminada segundo las directivas del ordenante.

El traspaso de la utilidad y de los riesgos al ordenante tiene lugar, a diferencia del contrato de venta, sólo con la entrega.

Obligaciones y derechos del contratista

• El contratista en general es responsable como el trabajador en el contrato de trabajo.
• Si el contratista proporciona la materia, él es responsable ante el mandante y tiene la obligación de garantizar como el vendedor en el contrato de venta. Las obligaciones de garantía por defectos de una cosa mueble es de 1 año, de cinco años en caso de inmueble.
• El mandante (productor) por ley tiene como garantía de su crédito la posesión sobre el bien producido o reparado.

Obligaciones del cliente

• El ordenante deberá pagar el precio a la entrega de la obra, salvo pacto en contrario.
• El precio se puede determinar de una manera fija. En este caso, el contratista puede reclamar sólo esa cantidad, sin aumento. O puede estar basado en un presupuesto. Para una estimación aproximada, una diferencia del 10% debe ser tolerado.
• Siempre y cuando el trabajo no esté terminado, el ordenante siempre puede rescindir el contrato mediante el pago de los trabajos ya realizados y los daños.

Garantías por defectos

El ordenante deberá verificar el trabajo tan pronto como lo permita el curso ordinario de los negocios. Si el trabajo es defectuoso el ordenante puede:

• Rechazar el trabajo 
• Y, posiblemente, pedir una compensación por los daños
• reclamar que bajen de precio
• reclamar reparación gratuita

La prescripción de los defectos es similar a la del contrato de venta (1 año) y cinco de bienes raíces.

Contrato de trabajo en Suiza. Legislación. Derechos y Obligaciones.

El contrato de trabajo en Suiza

La actividad remunerada puede presentar diversas formas: como trabajador dependiente o como trabajador independiente por cuenta y riesgo propio. Hay que distinguir entre varios tipo de contrato de prestación:

Contrato de trabajo (CO 319-362): El trabajador de compromete a cumplir un trabajo, por un tiempo determinado o indeterminado, al servicio de una directivas dadas por el empleador a cambio del pago de un salario.

Contrato de obra y servicio (CO 363 – 379): El trabajador es un trabajador autónomo que se compromete a producir o reparar un objeto a cambio de un pago.

Mandato (CO 394-418): La persona encargada, como trabajador autónomo, asume el encargo de realizar un servicio a cambio de una comisión u honorario.

El contrato de trabajo

El contrato de trabajo entre el trabajador y el empleador está regulado por diferentes disposiciones legales:

-        La Ley del Trabajo: Contiene disposiciones imperativas en relación a accidentes y enfermedades. Regula la duración del trabajo y del descanso, el trabajo nocturno y en festivo. Asimismo el trabajo de los estudiantes, la protección del trabajo de la mujer, de los jóvenes.

-        La Ley sobre la Formación Profesional

-        El Código de Obligaciones: Contiene disposiciones del contrato de trabajo en el ámbito del derecho privado.

Acuerdos contractuales

a)      El contrato colectivo de trabajo (CCL) es un acuerdo entre la patronal de un sector y la organización de los trabajadores y regula colectivamente importantes cuestiones del sector: desde la duración máxima del trabajo hasta salario mínimo, etc…

b)      Contrato individual de trabajo.

El contrato individual de trabajo es un acuerdo con el cual el trabajador se compromete a trabajar al servicio del empleador por un periodo determinado o indeterminado, y este último de pagarle un salario (cuidado, no ésta contemplado en el COS que sea en francos suizos).

La mayoría de los contratos de trabajo individuales son acordados a tiempo indeterminado, tiempo que vale hasta  el disentimiento de una de las partes. Salvo acuerdo contrario de las partes, el primer mes  es de prueba. El periodo de prueba puede durar hasta 3 meses.  

Para cambiar de tiempo pleno a tiempo parcial o viceversa debe darse un nuevo contrato, pero la relación contractual no se interrumpe.

Forma del contrato de trabajo

El contrato individual de trabajo no necesita de una forma especial alguna. Se entiende que hay acuerdo en el momento que el trabajo es aceptado.

Si la relación laboral  ha estado pactada a tiempo indeterminado o por más de un mes, el empleador como máximo en el próximo mes, debe informar por escrito al empleado sobre los puntos importantes del contrato.

*La legislación sobre el contrato de trabajo contiene muchas disposiciones imperativas en protección al trabajador: las disposiciones absolutamente imperativas (inderogables) no se pueden modificar en favor del empleador ni del trabajador; las disposiciones imperativas relativas pueden ser modificadas solo en favor del trabajador.

OBLIGACIONES DEL TRABAJADOR

1.      Desarrollo personal del trabajo: Debe desarrollar el trabajo personalmente y con la debida diligencia.

2.      Deber de diligencia: Debe adoptar la normativa de maquinaria, de los instrumentos, la instalación técnica. Responde de los daños que causa al empleador intencionadamente o por negligencia.

3.      Prohibición de trabajar en negro: Durante la relación laboral no puede exigir  el pago a terceros, en la medida que debe lealtad frente a su empleador.

4.      Lealtad: El trabajador es considerado defensor de los intereses de la empresa, como los secretos de fabricación o de producción. Después de la relación de trabajo el secreto profesional vale en situaciones determinadas, siempre que los intereses del empleador así lo exijan.

5.      Rendir cuentas: El trabajador debe rendir cuentas al empleador con el empleador de todo aquello que recibe de terceros en relación a su trabajo.

6.      Aceptación del trabajo extraordinario: Debe aceptar el trabajo extraordinario, en la medida en sea posible y razonable (limitación por motivos de salud o familiares). El trabajo extraordinario es normalmente compensado con tiempo libre de misma duración o con un suplemento del 25%.

7.      Cumplimiento de las directivas e instrucciones: El trabajador debe cumplir, según las normas de la buena fe, las directivas generales establecidas por el empleador.

OBLIGACIÓN DEL EMPLEADOR

1.      Pago del salario: El empleador debe pagar el salario pactado o establecido en el contrato normal o colectivo de trabajo.

Si no se establece un plazo diferente, el salario será pagado a final de cada mes. Con el pago se debe indicar la liquidación.

El seguro por accidente laboral es totalmente a cargo del empleador

2.      Pago continuado del salario en caso de impedimento del trabajador para trabajar.

Si el trabajador por motivos personales es impedido a trabajar sin culpa, por enfermedad, accidente, obligación legal, de función pública, servicio militar, embarazo, el empleador debe pagarle por un tiempo determinado.

En muchos casos el pago del salario viene retribuido a través de un seguro, mínimo el 80%. Por breves ausencias, normalmente el empleador paga el entero salario y recibe por parte del seguro una prestación. Solo en casos determinados, rige la solución mínima del COS.

3.      Pago del salario después de la muerte: En caso de muerte del trabajador, si deja mujer o partner registrado o hijos menores, el empleador debe todavía pagar un mes de salario. Si la relación de trabajo ha durado más de 5 años, dos meses de salario.

4.      Disposición de las herramientas: A excepción de acuerdo contrario, el empleador debe poner a disposición del trabajador los medios necesarios para el trabajo.

5.      Pago de los gastos derivantes del trabajo: El empleador debe reembolsar al trabajador todos los gastos necesarios para la ejecución del trabajo.

6.      Medidas de protección de salud e prevención de accidentes: Se debe respetar y proteger la personalidad del trabajador y tener cuidado de la saludad y su seguridad.

7.      Concesión del normal tiempo libre y del día libre: El trabajador necesita de tiempo libre (pagado). Según el derecho consuetudinario son normales dos o tres días por el matrimonio, de dos a tres por el nacimiento de un hijo, de uno a dos por mudanza, y hasta tres días por la muerte de un familiar.

El empleador debe conceder un día libre durante la semana, normalmente el domingo.

8.      Concesión de vacaciones y tiempo libre normal: Se debe acordar las horas y los días de descanso y las vacaciones previstas en la ley o en el contrato. Las vacaciones mínimas pagadas son 4 semanas al año (20 días laborables). 5 semanas para los jóvenes trabajadores menores de 20 años.

Si el trabajo no es de duración mínima anual, se deben disminuir las vacaciones proporcionalmente.

En general, las vacaciones deben de ser estipuladas en un único periodo (mínimo dos semanas).

El empleador establece las fechas, posiblemente a criterio del trabajador.

9.      Pausa no pagada por actividad extraescolar: A petición, cada año se debe conceder a los trabajadores menores de 30 años, una pausa juvenil no pagada de una semana laborable al máximo, para poder desarrollar actividades no remuneradas, de asistencia o consultivas.

10.   Certificado de trabajo: El trabajador puede en todo momento solicitar un certificado de trabajo, donde se indica la naturaleza y la duración del trabajo.

11.   Pago de gratificación: La verdadera gratificación es una prestación totalmente voluntaria del empleador y representa una compensación especial del empleador por el buen desarrollo del trabajo. Si se ha establecido la decimotercera paga, entonces es una parte estable del salario y es obligatoria sin reservas.

12.   Deber de información y de consulta del trabajador o del representante de los trabajadores en el caso de venta de la empresa o despido en masa: Existe un procedimiento simple y acelerado para las controversias derivadas de las relaciones laborales (Tribunal del trabajo) que no superen los 30.000 francos. El tribunal competente  es aquel del domicilio o de la sede del acusado o el lugar donde debería desarrollarse el trabajo.

(Siguiente artículo Contrato Normales de Trabajo y Contratos Colectivos de Trabajo en Suiza).

El contrato de alquiler en Suiza

El contrato de alquiler en Suiza

El contrato de alquiler es un contrato por el cual el propietario se compromete a cederé el uso de una cosa al inquilino a cambio de una renta.

La forma del contrato

La ley no prescribe una forma especial. El contrato de alquiler puede ser escrito u oral. Para las partes es importante, por motivos de seguridad y como prueba, que sea escrito. Normalmente se usan formularios standarizados donde vienen definidos claramente los derechos y obligaciones.

Obligaciones y derechos del inquilino

-        El inquilino debe usar con diligencia la cosa; sino deberá resarcir los daños eventuales. El inquilino no responderá del uso normal de la vivienda. (Punto conflictivo).

-        Es recomendable antes de formalizar el contrato de alquiler,  comprobar que todo en la vivienda está en buen estado, y hacer una relación de defectos (y hacerlo firmar a las partes).

-        La renta debe de ser pagada dentro del plazo legal. En el caso de desacuerdo a causa de los defectos del inmueble alquilado, el inquilino puede depositar el alquiler en una oficina designada por el Canton con la intención de eliminar el defecto en la vivienda , para ello deberá avisar por escrito al propietario.

-        Los pequeños gastos de limpieza y reparación necesario para el mantenimiento de la vivienda son a cargo del inquilino.

-        El inquilino debe avisar al propietario de los defectos más importantes. Los gastos de reparación más elevados son a cargo del propietario (si el inquilino no es responsable).

-        El sub-alquiler esta aceptado normalmente. El propietario se puede negar solo en caso excepcional.

-        El contrato de alquiler de una habitación puede ser formalizado jurídicamente por uno solo de los cónyuges.

Obligaciones y derechos del propietario

-        El propietario debe entregar la propiedad en el momento pactado, en estado de ser usada y mantenerla así durante el contrato de alquiler. Por ello recibe una renta mensual.

Si sobrevienen defectos importantes, el inquilino puede exigir las reparaciones por parte del propietario. Si no acepta el propietario, el inquilino puede: rescindir el contrato sin preaviso, solicitar una reducción del precio del alquiler o un resarcimiento por daños.

-        El propietario debe pagar los impuestos que gravan la propiedad.

-        Si el inquilino se retrasa con el pago de la renta, el propietario puede exigirle por escrito un plazo para el pago, y advertirle que si llegado a este plazo no ha pagado, el contrato se rescinde.

-        El propietario puede exigir un deposito (caución) que no supere el importe de tres mensualidades. El ingreso de dicho deposito debe ser sobre una cuenta de ahorro.

-        Si la propiedad es vendida, el alquiler continua vigente con el nuevo propietario. Que solo podrá dar un plazo de rescisión del contrato en el caso de una urgente necesidad personal o familiar.

-        El aumento de la renta mensual, como el aviso de rescisión por parte del propietario deben de ser comunicado en un formato especial aprobado por el Canton. Sino será nulo.

Finalización del contrato

-        Automáticamente según la fecha prevista en un contrato con fecha determinada. Si el contrato de alquiler continua tácitamente por parte de las partes, se entenderá que se trata de un alquiler a tiempo indeterminado.

-        Con el desistimiento del contrato a tiempo indeterminado. (Plazo pactado o plazo legal)

-        Con el desistimiento extraordinaria del contrato por motivos graves, respetando el preaviso legal.

Protección contra la rescisión del contrato

-        Es desistimiento  es nulo, es decir no existe, si contiene vicios de forma, como por ejemplo si no ha sido por escrito, o no se ha utilizado el formulario de rescisión .

-        El desistimiento es impugnable si es contraria a la norma de la buena fe. Se puede pedir a la contraparte la motivación de la rescisión del contrato.

-        El desistimiento puede ser pospuesta y el alquiler prolongado si causa graves problemas familiares al inquilino.

Il Diritto di Locazione (I)

Il CO espone il diritto locatio agli artt. 253-273 c, suddivisi in un capitolo iniziale di carattere generale e, dal 1, gennaio 2011 in due successivo cpi relativi alle locaioni abitattive e commerciali.

Il contratto di locazione è un rapporto giuridico bilaterale concluso fra un locatore e un inquilino (art. 253 CO). Per locazione si intente la concessione in uso di un bene a favore di un inquilino conotro l pagamento di un corrispettivo al locatore.

Si tratta dunque di un contratto che si contraddistingue per la durata, la quale puo essere a su volta determianta o indeterminata, secondo la volontà delle parti.

Abbitualmente si parla di affitto intentedeno la locazione di un appartamento o di una supperficie commerciale, mentre correttamente, la llgge impieh  per tale rapporto il termine di locazione. Il contratto di affitto è legalmente definito solo come quel rapporto contratto che riguarda la locazione di un’ufficina, di un esercizio pubblico o di un complesso agricolo produttivi di utilità e con el quale viene ceduto anche un determinato avviamento e inventario.

Analogamente, nella lingua comune si parla di affitto o di canone intendendo anche il corrispettivo della concessione in uso del bene locato, ossia giuridicamente la pigione.

TIPI DI LOCAZIONE

Locazione abitativa e commerciale

Il diritto locativo non resta indifferente alla natura della locazione conclusa fra le parti. Infatti, nell’ambito della locazione immobiliare risulta possible identificare alcuni tipi particolarmente tutelati dal legislatore.

A questo proposito, l’art. 253 CO chiarisce immediatameten come la legge consideri con particolare riguardo le locazioni anitativ e commerciali, addiritura estendendo le relative norme ai beni concessi in uso unitamente a tali contratti.

Abitazioni di vacanza e locazioni di lusso

Le disposizioni di legge escludono dalla tutela garantita ai rapporti di locazione abitativi e commerciali le abitazioni di vacanza locate per 3 mesi al massimo (art. 253 CO).

Le norme di protezione contro le pigioni abusive non possono inoltre essere applicate nel caso di locazione di appartamenti o di case unifamiliari di lusso che comprendono 6 o più locali oltre alla cucina (art. 253 CO). La nozione di locazione di lusso deve tuttavia essere interpretrata in senso restrittivo per oggetti estremamente speciali e nel dubbio le norme del nuovo diritto restano applicabili.

Distinzione fra locazione abitatitva e commerciale

La legislazuine strablisce infatti tra locazioni abitative e commerciali diffrenze sostanziali nel calcolo delle pigioni abusive (art.11 OLAL), nel transferimentoo della locazione (art. 263 CO), nei preavissi di disdetta (art. 266 CO), nel diritto di ritenzione sui beni dell’inquilino (art. 268 CO) e nella dureata di una proatrazione (art. 272 CO).

La sostanza del contratto è ovviamente determinata dall’oggetto locato, in quanto per distinguere una licazione abitativa da una licazione commerciale sono rilevanti la natura, lo scopo e la composizione dei vani locati all0inqulino: l’esistenza di cucine e camere da letto testimonia dunque, in genere, una locazine abitativa.

DURATA DELLA LOCAZIONE

Durata determinata e indetermiinata

L’art. 255 CO stablisce il principio generale riguardante la durata della locazione. Quest’ultima può essere conclusa a tempo determinato oppure a tempo indeterminato.

La differenza consiste nel fatto che la locazione a tempo determinato si conclude a una scadenza fissa senza necessita di disdetta.

La previsione di una dirata determinata o indeterminata del rapporto di locazione non appare percio indifferente , pensando soltanto alla necessita di notificare nel contratto a tempo indeterminato una disdetta che, su richiesta, debe anche essere motvta e puo di conseguenza essere contestata o prorrogata.

Protrazione di un contratto

Per sciogliere un contratto di locazione, la disdetta deve essere formalmente e sostazialmente valida e consentire comunque all’inquilino di richiedere all’Autorità di Conciliazione una protrazione del contratto stesso.

Per il contrario, compete solo al inqulino ricordarsi in il contratto di locazione a tempo determinato, ricordarsi di formulare una domanda di protrazione, la quale deve essere inoltrata 60 giorni prima della scadenza del contratto (art. 273 CO).

Per le locazione abitative una durata indeterminata con un periodo iniziale di 2-3 anni corrispondi al più frequente desiderio dei contraenti.

Continuazione di una locazione a tempo determinato

Un contratto a tempo determinato, se continuato tacitamente dopo la sua scadenza, si trasfroam in un contratto a tempo indeterminato (art. 266 CO).

Contratti triennali scalari e quinquennali indicizzati

Con il contratto scalare, le parti hanno la facoltà di concludere un contratto di durata almeno triennale con la possibilità ogni anno di stablire un determinato aumento espresso in Franchi svizzeri (art. 269 CO).

Con il contratto indicizzato deve essere concluso per almeno 5 anni e la pigione può essere anualmente aggiornata secondo l’andamento dell’INPC (art. 269b CO) calcolato dall’Uficio Federale di Statistica. L’inquilino non può contestare la scalarità o l’aumento indicizzato delle pigioni se non in caso di errore formale sugli importi scalari o sull’indicizzazione.

Locazioni abitative di durata indeterminata e locazioni commerciali di durata determinata

Anche nelle locazioni scalari o indicizzate i contratti possono essere stipulati a tempo detrminato, con la durata mínima prevista legalmente, e alla scadenza la parte locatrice deve quindi soltanto chiedere all’inquilino la riconsegna dei locali entro il termine convenuto.

Per le locazioni commerciali appare preferible stablire un contratto di locazione a tempo determinato.

Al contrario, per le locazioni abitative appare sufficiente stablire una durata inderterminata minima, ritenuto comunque che nel contratto dovrebbero essere definite esattamente le scadenze annuali entro le quali può essere inviata la disdetta da parte del locatore o da parte dell’inquilino.

In assenza di una formalizzazione delle scadenze all’interno del contratto, la disdetta resta sottoposta alle scadenza legali o usuali (cfr. 14.2)