Il Diritto di Locazione (I)

Il CO espone il diritto locatio agli artt. 253-273 c, suddivisi in un capitolo iniziale di carattere generale e, dal 1, gennaio 2011 in due successivo cpi relativi alle locaioni abitattive e commerciali.

Il contratto di locazione è un rapporto giuridico bilaterale concluso fra un locatore e un inquilino (art. 253 CO). Per locazione si intente la concessione in uso di un bene a favore di un inquilino conotro l pagamento di un corrispettivo al locatore.

Si tratta dunque di un contratto che si contraddistingue per la durata, la quale puo essere a su volta determianta o indeterminata, secondo la volontà delle parti.

Abbitualmente si parla di affitto intentedeno la locazione di un appartamento o di una supperficie commerciale, mentre correttamente, la llgge impieh  per tale rapporto il termine di locazione. Il contratto di affitto è legalmente definito solo come quel rapporto contratto che riguarda la locazione di un’ufficina, di un esercizio pubblico o di un complesso agricolo produttivi di utilità e con el quale viene ceduto anche un determinato avviamento e inventario.

Analogamente, nella lingua comune si parla di affitto o di canone intendendo anche il corrispettivo della concessione in uso del bene locato, ossia giuridicamente la pigione.

TIPI DI LOCAZIONE

Locazione abitativa e commerciale

Il diritto locativo non resta indifferente alla natura della locazione conclusa fra le parti. Infatti, nell’ambito della locazione immobiliare risulta possible identificare alcuni tipi particolarmente tutelati dal legislatore.

A questo proposito, l’art. 253 CO chiarisce immediatameten come la legge consideri con particolare riguardo le locazioni anitativ e commerciali, addiritura estendendo le relative norme ai beni concessi in uso unitamente a tali contratti.

Abitazioni di vacanza e locazioni di lusso

Le disposizioni di legge escludono dalla tutela garantita ai rapporti di locazione abitativi e commerciali le abitazioni di vacanza locate per 3 mesi al massimo (art. 253 CO).

Le norme di protezione contro le pigioni abusive non possono inoltre essere applicate nel caso di locazione di appartamenti o di case unifamiliari di lusso che comprendono 6 o più locali oltre alla cucina (art. 253 CO). La nozione di locazione di lusso deve tuttavia essere interpretrata in senso restrittivo per oggetti estremamente speciali e nel dubbio le norme del nuovo diritto restano applicabili.

Distinzione fra locazione abitatitva e commerciale

La legislazuine strablisce infatti tra locazioni abitative e commerciali diffrenze sostanziali nel calcolo delle pigioni abusive (art.11 OLAL), nel transferimentoo della locazione (art. 263 CO), nei preavissi di disdetta (art. 266 CO), nel diritto di ritenzione sui beni dell’inquilino (art. 268 CO) e nella dureata di una proatrazione (art. 272 CO).

La sostanza del contratto è ovviamente determinata dall’oggetto locato, in quanto per distinguere una licazione abitativa da una licazione commerciale sono rilevanti la natura, lo scopo e la composizione dei vani locati all0inqulino: l’esistenza di cucine e camere da letto testimonia dunque, in genere, una locazine abitativa.

DURATA DELLA LOCAZIONE

Durata determinata e indetermiinata

L’art. 255 CO stablisce il principio generale riguardante la durata della locazione. Quest’ultima può essere conclusa a tempo determinato oppure a tempo indeterminato.

La differenza consiste nel fatto che la locazione a tempo determinato si conclude a una scadenza fissa senza necessita di disdetta.

La previsione di una dirata determinata o indeterminata del rapporto di locazione non appare percio indifferente , pensando soltanto alla necessita di notificare nel contratto a tempo indeterminato una disdetta che, su richiesta, debe anche essere motvta e puo di conseguenza essere contestata o prorrogata.

Protrazione di un contratto

Per sciogliere un contratto di locazione, la disdetta deve essere formalmente e sostazialmente valida e consentire comunque all’inquilino di richiedere all’Autorità di Conciliazione una protrazione del contratto stesso.

Per il contrario, compete solo al inqulino ricordarsi in il contratto di locazione a tempo determinato, ricordarsi di formulare una domanda di protrazione, la quale deve essere inoltrata 60 giorni prima della scadenza del contratto (art. 273 CO).

Per le locazione abitative una durata indeterminata con un periodo iniziale di 2-3 anni corrispondi al più frequente desiderio dei contraenti.

Continuazione di una locazione a tempo determinato

Un contratto a tempo determinato, se continuato tacitamente dopo la sua scadenza, si trasfroam in un contratto a tempo indeterminato (art. 266 CO).

Contratti triennali scalari e quinquennali indicizzati

Con il contratto scalare, le parti hanno la facoltà di concludere un contratto di durata almeno triennale con la possibilità ogni anno di stablire un determinato aumento espresso in Franchi svizzeri (art. 269 CO).

Con il contratto indicizzato deve essere concluso per almeno 5 anni e la pigione può essere anualmente aggiornata secondo l’andamento dell’INPC (art. 269b CO) calcolato dall’Uficio Federale di Statistica. L’inquilino non può contestare la scalarità o l’aumento indicizzato delle pigioni se non in caso di errore formale sugli importi scalari o sull’indicizzazione.

Locazioni abitative di durata indeterminata e locazioni commerciali di durata determinata

Anche nelle locazioni scalari o indicizzate i contratti possono essere stipulati a tempo detrminato, con la durata mínima prevista legalmente, e alla scadenza la parte locatrice deve quindi soltanto chiedere all’inquilino la riconsegna dei locali entro il termine convenuto.

Per le locazioni commerciali appare preferible stablire un contratto di locazione a tempo determinato.

Al contrario, per le locazioni abitative appare sufficiente stablire una durata inderterminata minima, ritenuto comunque che nel contratto dovrebbero essere definite esattamente le scadenze annuali entro le quali può essere inviata la disdetta da parte del locatore o da parte dell’inquilino.

In assenza di una formalizzazione delle scadenze all’interno del contratto, la disdetta resta sottoposta alle scadenza legali o usuali (cfr. 14.2)