Il CO espone il
diritto locatio agli artt. 253-273 c, suddivisi in un capitolo iniziale di
carattere generale e, dal 1, gennaio 2011 in due successivo cpi relativi alle
locaioni abitattive e commerciali.
Il contratto di
locazione è un rapporto giuridico bilaterale concluso fra un locatore e un
inquilino (art. 253 CO). Per locazione si intente la concessione in uso di un
bene a favore di un inquilino conotro l pagamento di un corrispettivo al
locatore.
Si tratta dunque
di un contratto che si contraddistingue per la durata, la quale puo essere a su
volta determianta o indeterminata, secondo la volontà delle parti.
Abbitualmente si
parla di affitto intentedeno la locazione di un appartamento o di una
supperficie commerciale, mentre correttamente, la llgge impieh per tale rapporto il termine di locazione. Il
contratto di affitto è legalmente definito solo come quel rapporto contratto
che riguarda la locazione di un’ufficina, di un esercizio pubblico o di un
complesso agricolo produttivi di utilità e con el quale viene ceduto anche un
determinato avviamento e inventario.
Analogamente,
nella lingua comune si parla di affitto o di canone intendendo anche il
corrispettivo della concessione in uso del bene locato, ossia giuridicamente la
pigione.
TIPI DI LOCAZIONE
Locazione
abitativa e commerciale
Il diritto
locativo non resta indifferente alla natura della locazione conclusa fra le
parti. Infatti, nell’ambito della locazione immobiliare risulta possible
identificare alcuni tipi particolarmente tutelati dal legislatore.
A questo
proposito, l’art. 253 CO chiarisce immediatameten come la legge consideri con
particolare riguardo le locazioni anitativ e commerciali, addiritura estendendo
le relative norme ai beni concessi in uso unitamente a tali contratti.
Abitazioni di
vacanza e locazioni di lusso
Le disposizioni
di legge escludono dalla tutela garantita ai rapporti di locazione abitativi e
commerciali le abitazioni di vacanza locate per 3 mesi al massimo (art. 253
CO).
Le norme di
protezione contro le pigioni abusive non possono inoltre essere applicate nel
caso di locazione di appartamenti o di case unifamiliari di lusso che
comprendono 6 o più locali oltre alla cucina (art. 253 CO). La nozione di
locazione di lusso deve tuttavia essere interpretrata in senso restrittivo per
oggetti estremamente speciali e nel dubbio le norme del nuovo diritto restano
applicabili.
Distinzione fra
locazione abitatitva e commerciale
La legislazuine
strablisce infatti tra locazioni abitative e commerciali diffrenze sostanziali
nel calcolo delle pigioni abusive (art.11 OLAL), nel transferimentoo della
locazione (art. 263 CO), nei preavissi di disdetta (art. 266 CO), nel diritto
di ritenzione sui beni dell’inquilino (art. 268 CO) e nella dureata di una
proatrazione (art. 272 CO).
La sostanza del
contratto è ovviamente determinata dall’oggetto locato, in quanto per
distinguere una licazione abitativa da una licazione commerciale sono rilevanti
la natura, lo scopo e la composizione dei vani locati all0inqulino: l’esistenza
di cucine e camere da letto testimonia dunque, in genere, una locazine
abitativa.
DURATA DELLA
LOCAZIONE
Durata
determinata e indetermiinata
L’art. 255 CO
stablisce il principio generale riguardante la durata della locazione.
Quest’ultima può essere conclusa a tempo determinato oppure a tempo
indeterminato.
La differenza
consiste nel fatto che la locazione a tempo determinato si conclude a una
scadenza fissa senza necessita di disdetta.
La previsione di
una dirata determinata o indeterminata del rapporto di locazione non appare
percio indifferente , pensando soltanto alla necessita di notificare nel
contratto a tempo indeterminato una disdetta che, su richiesta, debe anche
essere motvta e puo di conseguenza essere contestata o prorrogata.
Protrazione di un
contratto
Per sciogliere un
contratto di locazione, la disdetta deve essere formalmente e sostazialmente
valida e consentire comunque all’inquilino di richiedere all’Autorità di
Conciliazione una protrazione del contratto stesso.
Per il contrario,
compete solo al inqulino ricordarsi in il contratto di locazione a tempo
determinato, ricordarsi di formulare una domanda di protrazione, la quale deve
essere inoltrata 60 giorni prima della scadenza del contratto (art. 273 CO).
Per le locazione
abitative una durata indeterminata con un periodo iniziale di 2-3 anni
corrispondi al più frequente desiderio dei contraenti.
Continuazione di
una locazione a tempo determinato
Un contratto a
tempo determinato, se continuato tacitamente dopo la sua scadenza, si trasfroam
in un contratto a tempo indeterminato (art. 266 CO).
Contratti
triennali scalari e quinquennali indicizzati
Con il contratto
scalare, le parti hanno la facoltà di concludere un contratto di durata almeno
triennale con la possibilità ogni anno di stablire un determinato aumento
espresso in Franchi svizzeri (art. 269 CO).
Con il contratto
indicizzato deve essere concluso per almeno 5 anni e la pigione può essere
anualmente aggiornata secondo l’andamento dell’INPC (art. 269b CO) calcolato
dall’Uficio Federale di Statistica. L’inquilino non può contestare la scalarità
o l’aumento indicizzato delle pigioni se non in caso di errore formale sugli
importi scalari o sull’indicizzazione.
Locazioni
abitative di durata indeterminata e locazioni commerciali di durata determinata
Anche nelle
locazioni scalari o indicizzate i contratti possono essere stipulati a tempo
detrminato, con la durata mínima prevista legalmente, e alla scadenza la parte
locatrice deve quindi soltanto chiedere all’inquilino la riconsegna dei locali
entro il termine convenuto.
Per le locazioni
commerciali appare preferible stablire un contratto di locazione a tempo
determinato.
Al contrario, per
le locazioni abitative appare sufficiente stablire una durata inderterminata
minima, ritenuto comunque che nel contratto dovrebbero essere definite
esattamente le scadenze annuali entro le quali può essere inviata la disdetta
da parte del locatore o da parte dell’inquilino.
In assenza di una
formalizzazione delle scadenze all’interno del contratto, la disdetta resta
sottoposta alle scadenza legali o usuali (cfr. 14.2)